نظرة عامة تنفيذية سرية

تعد هذه الفرصة الاستثمارية متعددة الاستخدامات الواقعة في واحدة من أكثر الممرات رسوخًا ومحدودية الإمداد في مدينة لونغ آيلند، على بُعد لحظات من شارع فيرنون وواجهة نهر شرق. تستفيد الموقع من كثافة سكانية قوية، وحركة تجارية مستمرة، ووجود قريب من وسائل النقل، والمساحات المفتوحة، ومرافق الأحياء.

تمتد الملكية على مساحة تقريبية تبلغ 5,190 قدم مربع على قطعة أرض مساحتها 2,500 قدم مربع وهي مصممة ك Building بعرض 25 قدم، تتكون من:

محل تجاري في الطابق الأرضي
استوديو فنانين في الخلف
أربعة شقق سكنية في السوق الحرة فوقها

يوفر الأصل ملفًا متوازنًا من الدخل الدائم المتاح وإمكانيات إيجارية سكنية قصيرة المدى ضمن سوق فرعية تستمر في إظهار عمق الإيجار على المدى الطويل وطلب رأس المال.

نظرة عامة على الملكية
حجم الأرض: 2,500 قدم مربع
أبعاد المبنى: 25 قدم × 42 قدم
مساحة المبنى الحالية: 5,190 قدم مربع
فئة المبنى: S3 - عائلة مكونة بشكل أساسي من أربعة عائلات مع متجر واحد ومكتب
التقسيم: M1-4 / R6B

تسمح تكوين الملكية بدخول تجاري مستقر في القاعدة مع الحفاظ على إمكانيات سكنية. يوفر عرض المبنى وتخطيطه طبقات سكنية فعالة مقارنة بالعديد من الأصول متعددة الاستخدامات الأضيق داخل السوق الفرعية.

ملف الدخل وتحليل معدل رأس المال

تولد الملكية حاليًا:
الإيرادات الإجمالية المتاحة: 326,724 دولار
النفقات: 39,167 دولار
صافي الدخل التشغيلي المتاح: 287,557 دولار

عند تثبيت الوحدات السكنية عند مستوى السوق:
الإيرادات الإجمالية التقديرية: 342,320 دولار
صافي الدخل التشغيلي التقديري: 303,160 دولار
يدعم ذلك معدل رأس المال التقديري بحوالي 5.5%.

المكون السكني
الحدات السكنية الأربعة هي سوق حرة تمامًا وشاغرة حاليًا. تقدم هذه فرصة فورية للتأجير بأسعار السوق السائدة دون قيود تنظيمية.

تشير المؤشرات الأخيرة للتأجير في ممر شارع فيرنون / الواجهة البحرية إلى:
70-85 دولار لكل قدم مربع سنويًا
شقق بغرفة نوم واحدة: تقريبًا 3,400-4,200 دولار شهريًا
شقق بغرفتين نوم: تقريبًا 4,800-6,000+ دولار شهريًا

تظل الاستيعاب ضمن المباني الصغيرة التي تفتقر إلى المرافق الكاملة ثابتة بسبب الطلب القوي من المستأجرين على القرب من الواجهة البحرية، والوصول إلى وسط مانهاتن، وعروض التجزئة في الأحياء.

تعزز طبيعة السوق الحر للوحدات السكنية المرونة وتقلل من التعرض التنظيمي مقارنة بالأصول التي تخضع لقيود الإيجار أو التنظيم الجزئي.

الإيجارات التجارية

يوفر ذلك تدفقًا نقديًا متوقعًا خلال فترة الإيجار المتبقية مع الحفاظ على المرونة المستقبلية لإعادة التموقع.

أظهرت الممرات التجارية على طول شارع فيرنون قدرتها على التحمل بسبب حركة المرور المستمرة للمشاة، وزيادة الكثافة السكانية، والافتقار إلى الواجهة المتاحة. تتيح غياب بند التجديد للملكية إعادة تقييم مزيج المستأجرين واقتصاديات الإيجار عند انتهاء عقد الإيجار.

التقسيم والخيارات الاستراتيجية
تقع الملكية ضمن منطقة تقسيم M1-4 / R6B. تدعم هذه الهيكلية المتعددة الاستخدامات استمرار الإشغال متعدد الاستخدامات وتوفر مرونة استراتيجية على المدى الطويل، خاضعة للموافقات المعتادة.

يمكن للمستثمرين النظر في استراتيجيات متعددة:

- الاحتفاظ والتثبيت لتدفق نقدي دائم
- تحسين الإيرادات السكنية بشكل تدريجي
- إعادة تموقع العنصر التجاري عند انتهاء عقد الإيجار
- تقييم إمكانيات إعادة تطوير طويلة الأجل

تضيف هذه المرونة قيمة هيكلية تتجاوز تيار الدخل الحالي.

أساسيات السوق الفرعية

تستمر مدينة لونغ آيلند في الاستفادة من:

- القرب من وسط مانهاتن (محطة مترو واحدة)
- ظل طلب رأس المال في LIC قويًا نتيجة لتوافر الوصول، وعمق الإيجار، وموقع الواجهة البحرية. يظل ممر شارع فيرنون على وجه الخصوص من أكثر جيوب السكن المطلوبة في السوق الفرعية.

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.